荷塘区老旧无人管理小区实行物业化

长效管理的机制

荷塘区物业办  陈灿军

内容摘要：认真研究荷塘区老旧无人管理小区的产生原因及现状，积极探索创新老旧无人管理小区的物业化长效管理的新模式、新经验，以便在全区推广，努力消除老旧无人管理小区，逐步实现物业管理全覆盖。

关键词：老旧无人管理小区  物业管理  长效机制

荷塘区是株洲市的老城区，老旧小区、无人管理小区多，近年来，随着创建全国文明城市工作的深入开展，城市老旧小区、无人管理小区的改造和实行物业管理、建立长效机制势在必行。如何进行老旧小区的改造，无人管理小区如何实行物业化长效管理是当前我们必须着重研究解决的重要课题。

一、老旧无人管理小区的产生原因及现状

老旧无人管理小区指的是部分售后公房以及联建公助房、系统房和少数早期商品房，由于种种原因，造成的物业管理“四保”（保修、保绿、保洁、保安）项目部分缺失，甚至完全没有物业管理的小区。

（一）无人管理小区的产生原因

老旧无人管理小区的形成有一个历史过程，在上世纪80年代初的计划经济时代，为了多形式、广渠道解决人民群众面广量大的居住困难，政府鼓励各企事业单位在中心城区单位自用地和城区危棚简屋集聚区内，采用“见缝插针”、拨点改造的方式，政府补贴、单位统筹、个人出资各三分之一，或几个单位联合、资金自筹的办法，建造了大量的房屋，供出资的个人或单位职工居住使用。这类房屋投入使用后，一般都由建房单位成立一个管理小组或由管理单位自行管理。随着90年代我国由计划经济快速向市场经济过渡，上述住房的管理状况发生了极大的改变：一部分“联建公助”房的原建造、管理单位关、停、并、转，经济亏损、破产改制导致无法承担管理职责，甚至永远消失；一部分房屋管理小组或管房单位无法适应住房制度改革形势，入不敷出而无法维持，早已关停。另外，破产改制企业遗留下来的小区和一部分早期开发的商品房由于规划设计滞后，基础设施差，配套设施不完善房屋陈旧老化有的甚至没有房屋维修基金，普遍存在卫生状况差，安全隐患多，分布散，不易整治，物业管理收费难，管理成本大，难度高等问题，这些小区的居民大多是弱势群体，他们的收入低，负担重，经济承受能力差，相当一部分业主更没有花钱买服务的消费意识，往往以各种理由拒绝缴纳物业管理费，导致物业公司不愿进驻，有的物业公司则因亏损严重而被迫撤出，上述三方面的原因，造成了相当数量的以“联建公助”为主体的住房处于物业管理严重缺失或无物业管理的状态。如果政府相关职能部门不加强监管、扶持和引导，积极解决老旧小区物业管理中存在的各种矛盾和问题，有相当一部分小区也将成为新的无人管理小区。

（二）无人管理小区的现状

据统计，目前，我区共有无人管理小区174个，共4932栋，55857户，总面积3273827m²。属于城市四区无人管理小区最多的一个区，这些小区绝大部分建于上世纪七八十年代，属于典型的老旧小区，具有以下几个方面的明显特征：1、基础设施不配套，有的根本没有。2、无房屋维修基金，公共设施设备无钱进行维护、保养。3、开发建设单位多数已倒闭、注销或者不管。4、业主多为企业下岗改制的工人，生活困难，物业消费意识不高，有的缴不起物业管理费，有的以各种理由拒缴物业管理费或卫生费。目前，我区的无物业管理小区基本是由街道办事处和社区居委会代管，但由于老旧小区的物业几要素严重缺乏，实施物业化管理难度相当大，相当一部分无人管理小区仅限于保洁，保修、保绿和保安三要素缺失，与全市住宅区规范管理要求有较大差距。

二、无人管理小区实施长效管理过程中创造的经验

在对无人管理小区实施长效管理的过程中，区物业管理办公室与一些社区居委会积极探索，大胆实践，创造出了一些值得推广的成功经验。最具代表性的是晏家湾社区创新打造的社区、业主委员会“1+1”管理新模式，先后成功改造了湘运路111号，栗枫小区、城东小区，有效地改善了无人管理小区的现有状况，目前，该社区正有序地将三个试点小区管理新经验、新做法逐步向辖区内所有无人管理小区推广。晏家湾社区的主要做法是：围绕无人管理小区居民群众迫切希望解决的四大愿望：治安有人管，卫生有人理，设施有人修，矛盾有人调，多措并举，激发广大居民参与热情。一是充分调动民主自治积极性，成立业主委员会。为了无人管理小区改造工作顺利开展，社区牵头组织无人管理小区召开业主代表大会，推选出一批身体健康、有能力、社会责任感强、乐于奉献的居民成立业主委员会，分别负责本小区的卫生、治安、基础设施维护工作，配合社区积极协调好各种矛盾。二是加强基础设施建设，优化居住环境。面对无人管理小区卫生脏乱差、治安乱糟糟、管道多堵塞的问题，社区多方筹措资金，安装铁门，修建值班室，着力解决小区道路破损、路灯不亮、下水道堵塞等问题，聘请“4050”下岗失业人员负责小区保洁、保绿、保安工作，联系自来水公司、煤气公司对小区进行一户一表改造，并将小区治安和卫生状况纳入日常管理，定期检查、考核。三是建立职能小分队，落实各项工作。成立了绿化、文娱休闲、意见收集等多个职能小分队，负责小区各项工作正常开展。社区在对无人管理小区进行管理过程中，注重创新模式，引导居民自治管理。一是创新管理模式。大胆采用社区居委会、业主委员会“1+1”共同管理模式，对小区实行低标准收费（每户每月30元），实现非盈利性的准物业服务，得到了大部分小区居民的拥护和支持。二是创新聘用模式。小区的保安、保洁员等工作人员均来自于小区居民，从小区五保户人员优先选择，由业主委员会对其工作进行评定，实现竞争上岗。三是创新防范模式。在社区的组织领导下，各小区结合自身实际，进一步整合扩充内部防范资源，积极开展“零发案”小区创建活动，相继成立了志愿者巡逻队、保洁员守望队、楼栋长信息员队等兼职巡防队伍，全面加强小区巡逻防范工作，提高小区全体居民安全防范参与意识，实现了试点小区的零发案率。

通过晏家湾社区对无人管理小区的创新管理，几个试点小区绿树成荫，环境优美，居民的安定感不断增强，幸福指数不断提高。

目前，我区还有一些无物业管理小区，在区物业管理办公室、街道办事处和社区居委会的监督指导下，实行业主自治，成效非常明显，居民满意率高。如：西子社区的东方花园小区、袁家湾社区的海天盛景园小区，石子头社区的晨光小区等。

三、无人管理小区实行物业化长效管理所面临的困难

（一）基础设施差，维修养护难

无人管理小区的一些房屋不仅存在原有质量先天不足，或房屋使用不善留下的隐患，并且因房屋陈旧老化，房屋漏雨、渗水，下水道堵塞、路面损坏严重等问题日益突出。由于老旧小区、无人管理小区基础设施当初规划建设标准低，配套不完善，很多老旧小区多为开放式、半开放式小区，监控设施不完善，治安方面存在问题。最为头痛的是：大部分老旧无人管理小区无房屋维修基金，基础配套设施维修养护非常困难。致使无法引进物业公司，社区代管和业主自治也困难重重。

（二）物业费收缴率低，物业服务保障难。老旧无人管理小区的居民多为企业退休职工、下岗工人和低收入人群，有的居民确实生活困难，物业费进一步增加了其生活成本。有的居民缺乏花钱买服务的思想意识，往往以各种理由拒缴物业管理费，导致一些物业公司因亏损而撤离，新的物业公司不愿进驻，社区代管和业主自治也因经费问题难以正常维持。

（三）政策法规不完善，管理难，执法难。老旧无人管理小区普遍存在少数业主为一己之私利，随意改变房屋使用性质（住宅改作餐饮、旅馆、棋牌室等），随意搭建违章建筑，有的业主违规装修、违规停车、毁绿占绿、破坏公共设施、侵占公共部位养鸡养狗等各类违规违章事件，因政策法规不完善，导致职能部门之间职责不清、缺乏联动机制，造成管理难、执法难，是老旧无人管理小区落实物业化长效管理难的重要原因之一。

四、老旧无人管理小区实行物业化长效管理的建议

（一）健全政府管理体制，积极形成全区各部门齐抓共管的良好局面。遵循“重心下移、属地管理”的原则，加强荷塘区老旧无人管理小区物业管理组织领导，形成“区、街道、社区”三级管理网络，共同构成社会管理模式的组织。

1、今年，区政府成立了无人管理小区物业管理工作领导小组，区城管局下设领导小组办公室，负责组织实施全区无人管理小区物业管理工作。并制定下发了《荷塘区关于加强无人管理小区物业管理工作的实施意见》，建议政府、各职能部门严格按照实施意见抓好落实，通过各级联动密切配合加强对老旧无人管理小区的长效管理，区政府建立考评督查机制，针对各部门按职责分工的落实情况进行跟踪问效，确保各项工作落到实处。

2、建议各街道办事处设立一名物业管理专干，具体负责街道辖区内的物业管理工作，负责老旧无人管理小区的长效管理推进工作。

（二）加大投入和集中整治力度，解决我区老旧无人管理小区物业管理存在的突出问题。老旧小区大多规划设计滞后，必要的配套设施严重匮乏。建议区财政加大对老旧小区改造的投入，完善门卫室、监控探头、防盗门等必需的硬件配套设施，集中解决居民反映强烈的楼道灯、下水道、化粪池、小区道路等问题。每年由区财政出资，每个街道办事处选择一至两个合适的小区进行改造试点，打造样板工程，发挥示范作用。

（三）加大政府扶持力度，进一步健全我区老旧小区管理发展的长效机制。对已改造好的老旧小区，应以住宅区物业管理考核成绩为基础，设立老旧小区物业管理长效管理奖励或补贴资金，对工作成绩突出、管理成效好的街道办事处和社区居委会进行奖励，以奖代补。针对老旧无人管理小区物业费收缴率低，物业公司经营压力大被迫退出的情况，建议区政府采取补贴的方法，补贴资金的建立和管理、发放标准和办法、专项奖励资金的统筹安排以及其它奖惩制约机制，应在征求街道办事处、物业公司和其他职能部门意见的基础上结合全区实际具体拟定。

（四）建议区政府尽快组织召开老旧无人管理小区试点现场会，将晏家湾社区“1+1”管理新模式、新经验在全区范围内逐步推广。

（五）区物业管理办公室、街道办事处和社区居委会要加大对老旧无人管理小区业主大会、业主委员会成立的监督指导力度，指导、帮助各小区成立业主委员会。建议以社区为单位，根据无人管理小区的房屋规模、环境配套设施和产权状况、居民承受能力、服务需求以及消费意愿等实际情况，划分1个或多个物业服务区域，在社区的指导下，由业主委员会确定小区的管理模式。可以采取以下几种管理模式：

1、对于管理区域较大、房屋比较集中、配套设施相对较好的无人管理小区或已改造好的老旧小区，以业主委员会为实施主体，通过合同（协议）等书面约定，选聘有专业资质的物业公司提供服务，或将所需服务的内容委托专业服务单位提供服务，或组织业主和使用人自行提供服务。

2、对于单位住宅楼或房屋建筑面积较小的物业区域，由社区组织召开业主大会，选举成立由5-7名成员组成的物业自治委员会，物业自治委员会在社区指导下，根据业主大会的决议，在物业区域内开展以卫生保洁和房屋及设施设备日常维修为主的简易物业服务。

3、对产权复杂的住宅区，由社区负责召集房屋管理（产权）单位、直管公有住房单位、业主及使用人代表组成联席会议，共同协商达成《物业管理服务协议》，确定一家物业管理服务单位。在社区指导下，物业管理服务单位依据《物业管理服务协议》，负责对住宅区进行统一管理服务。

（六）建议区政府加强与电业局、自来水公司等相关部门的衔接，为改造无人管理小区的用电、用水等问题开辟绿色通道。各社区居委会要成立物业协调委员会，由社区主任担任协调委员会主任，协调委员会由供水、供电、供气、市政等相关部门人员共同组成，解决居民日常生活中存在的实际问题。

（七）加强宣传教育，大力营造良好物业管理氛围。积极引导，转变观念，推进居住小区物业管理良性发展。一是要广泛深入宣传《物业管理条例》，在全区营造依法管理、依法履行义务、文明有序的物业管理良好氛围。积极引导居民转变观念、更新理念，尽快实现由计划经济条件下的福利性生活方式思维向市场经济条件下有偿服务的思维转变，树立“花钱买服务”的意识。二是要树立典型、表彰先进，对在物业管理中作出突出成绩的街道办事处、社区居委会、业主委员会、物业管理企业的管理经验和先进事迹进行总结推广，大力进行表彰。三是要提高物业管理从业人员的服务意识、专业技能和服务水平，在物业管理中充分运用科学管理技术，不断优化服务质量，以真正营造安全、整洁、文明、舒适的居住环境。